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Licenciamento de obras
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Logo após decidir construir, reformar ou demolir uma edificação para desenvolver um novo empreendimento, provavelmente já sabe que você precisa de um projeto aprovado para começar. Mas cuidado, somente o projeto aprovado não autoriza o início das obras. Além da aprovação, você precisa de um alvará de construção.
O alvará de construção é um documento emitido pelas prefeituras municipais atestando que o projeto de construção, reforma ou demolição está atendendo a legislação vigente e que existe um responsável técnico pela execução da obra. Ele garante que a obra foi aprovada pelas autoridades técnicas do município quanto as questões urbanísticas legais, define um prazo e quem será o responsável por construir atendendo as questões de saúde, segurança e meio ambiente.
Por esses motivos, o alvará de construção deve ficar na obra para consulta da fiscalização ou para demonstrar a regularidade da obra para a vizinhança. Veja exemplos de alvarás de construção e repare como todos eles:
- Foram emitidos por prefeituras;
- Possuem indicação do proprietário e responsável técnico;
- Mostram um prazo de validade;
- São assinados por autoridades do município.
Nunca e em hipótese alguma comece uma obra sem antes obter o alvará de construção. Além de sofrer multas e embargar a obra, o proprietário do terreno assume a responsabilidade civil e criminal se qualquer ocorrência desagradável ocorrer como alguém se ferir ou se as construções vizinhas tiverem algum dano.
Os Conselhos Regionais de Engenharia (CREA) determinam a utilização de placas de obra com a identificação e contato do profissional responsável pela construção. Essa placa pode conter o número do processo de aprovação e do alvará de construção também para facilitar a identificação.
Para a solicitação da certidão do habite-se, o construtor deverá estar com todas as ligações definitivas estabelecidas pelos serviços públicos. A ligação definitiva de energia e água podem ser solicitadas via telefone ou por carta protocolada contendo os dados da obra. A concessionária realizará vistoria para verificar se o projeto arquitetônico aprovado no alvará de construção corresponde à obra construída. Não havendo problemas, é ativado o fornecimento de energia e água junto à rede pública, além do esgoto.
Se o empreendimento for um condomínio de prédios, por exemplo, nas áreas comuns, a ligação de energia será feita em nome da construtora, pois no período de ligação definitiva o condomínio ainda não estará estabelecido. A concessionária emitirá carta de liberação para ser entregue na entrada da solicitação do habite-se. Os nomes dos proprietários das unidades deverão ser informados à concessionária para facilitar as ligações definitivas individuais, que só serão feitas após a entrega do imóvel para cada proprietário.
Estando tudo de acordo com o projeto aprovado, a concessionária emite sua carta de licença de instalação energética e hidráulica do imóvel. Dessa forma, a construtora pode solicitar a liberação da certidão do habite-se. Todas as cartas de liberação das concessionárias de serviços públicos serão parte integrante da documentação exigida pela Prefeitura Municipal para obtenção do habite-se.
Os parâmetros legais para conclusão de uma obra, têm como ponto máximo, a solicitação da certidão do habite-se, que é emitido pela prefeitura. Ele pode ser solicitado via requerimento elaborado pelo representante legal do empreendimento, dentro do prazo de validade do alvará de licença, tendo em mãos os seguintes documentos:
- Petição comunicando a conclusão da obra;
- Cópia do alvará de licença;
- Anuência do autor quanto à observância do seu projeto aprovado;
- Prova de quitação do imposto territorial urbano;
- Licença de instalações definitivas;
- Escritura registrada do terreno.
O prazo para vistoria e manifestação da autoridade fiscalizadora será de no máximo 15 dias a contar da data de protocolo. Após a primeira vistoria na obra, se for percebido algum problema no descumprimento do projeto, a prefeitura concede um prazo para ajustes quanto às disposições legais ou deverá ser aplicada multa pela modificação, condicionada à sua quitação para obtenção da certidão.
A prefeitura municipal poderá, em alguns casos, conceder o habite-se parcial, liberando a moradia quando ela não oferecer riscos para os usuários da edificação, cujas unidades deverão ser independentes umas das outras. De maneira alguma o órgão expedirá o habite-se quando:
- As fachadas da edificação não estiverem concluídas;
- O acesso às partes concluídas estiver sem condições de uso ou for indispensável à utilização da parte concluída para acesso ao restante da obra;
- Obra ainda em construção ou por construir.
O prazo para os pedidos da licença de habitação são de no máximo 20 dias a partir da data de protocolo da entrada do pedido na prefeitura. Este prazo pode ser prorrogado em até o dobro do tempo, quando não se completarem as diligências que o processo exigir.
O Certificado de Mudança de Uso é um documento que deve ser entregue para a prefeitura para indicar a mudança de tipologia de um imóvel, que não caracterize mudança física. Por exemplo, se você vai transformar a sua casa em um escritório contábil, terá que declarar a mudança de uso. Se houverem modificações ou reformas, será preciso, ainda, ter um alvará de aprovação.
Para ter um certificado de mudança de uso é preciso apresentar os seguintes documentos na Secretaria da Habitação de sua cidade:
- requerimento de mudança de uso preenchido com identificação e qualificação do solicitante e dados do imóvel (encontrado no site da prefeitura);
- cópia das duas primeiras folhas da Notificação-recibo do IPTU;
- plantas gráficas que demonstre o novo uso e instalações do imóvel;
- cópia de documentos que comprovem a regularidade da edificação;
- guia quitada de arrecadação da taxa e preço público devidos ao órgão municipal.
Com o Certificado de Mudança de Uso seu imóvel ficará livre de multas e embargos e sua obra ocorrerá de forma mais segura e rápida.
Desmembramento é a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
O(s) proprietário(s) do terreno com ou sem construção deverá (ao) contratar profissional habilitado junto ao CREA para medir o terreno e sua divisão elaborando as plantas e o memorial descritivo que serão protocolados na prefeitura para aprovação.
O memorial deverá conter todas as descrições do terreno, tais como: medições, divisões, enfim o necessário para a perfeita caracterização da divisão do terreno.
Após concedido o alvará municipal para o desmembramento, junta-lo com o memorial e as plantas e apresentar requerimento ao oficial do cartório solicitando a divisão.
O requerimento obrigatoriamente estará assinado por todos os proprietários do imóvel, bem como seus respectivos cônjuges, com todas as firmas reconhecidas, endereçado ao Registro de Imóveis local, solicitando a subdivisão do imóvel, mencionando o número da matricula e a descrição que terá o imóvel subdividido. Citar as Benfeitorias: constar do requerimento em que lote, após a subdivisão, ficarão localizadas tais benfeitorias, apresentando certidão municipal que comprove essa situação, que é o memorial, plantas e o alvará citados acima. Isso é solicitado por conta do cálculo do imposto municipal que em terreno edificado é mais caro. Após aguardar o decurso do prazo para que seja finalizado o processo desmembramento.
Toda obra de engenharia ou arquitetura precisa ter um projeto,cujo conteúdo está previsto na lei 8.666 de 2013 e conceituado nas Decisões Normativas nº 106.
Cabe ao Sistema Confea/Crea exclusivamente (Resolução Normativa 106), definir as áreas de atuação, as atribuições e as atividades dos profissionais vinculados
Entende-se por projeto, a somatória dos elementos conceituais, técnicos, executivos e operacionais abrangidos pelas áreas de atuação, pelas atividades e atribuições dos profissionais da Engenharia nos termos das leis específicas, dos decretos-lei e dos decretos que regulamentam a profissão e a Constituição Federal de 1988. O termo genérico “Projeto” é definido como um conjunto constituído pelo Projeto Básico e pelo Projeto Executivo.
O projeto básico (Resolução 361) reúne os elementos que definem a obra, o serviço ou o complexo de obras e serviços que fazem parte do empreendimento.
O objetivo é definir com precisão as características básicas do empreendimento e o desempenho almejado na obra para que seja possível estimar o custo e prazo de execução. É uma fase caracterizada por estudos preliminares, anteprojeto, estudos de viabilidade técnica e econômica, além da avaliação do
impacto ambiental.
Exemplos do trabalho realizado no projeto básico
- levantamento topográfico;
- sondagem;
- projeto arquitetônico;
- projeto de fundações;
- projeto estrutural;
- projeto de instalações hidráulicas;
- projeto de instalações elétricas;
- projeto de instalações telefônicas, dados e som;
- projeto de instalações de prevenção de incêndio;
- projeto de instalações especiais (como alarme, monitoramento e detecção de fumaça);
- projeto de instalação do ar condicionado;
- projeto de instalação de transporte vertical;
- projeto de paisagismo.
O projeto executivo, por sua vez, é a etapa posterior que consiste no conjunto dos elementos necessários e suficientes para a execução completa
da obra ou do serviço, de acordo com a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Os componentes da obra, como materiais descritivos,
cálculos estruturais, desenhos, especificações técnicas e executivas, cronograma e planilhas de orçamento, são reunidos no projeto executivo.
Destaque ainda para os equipamentos necessários para a construção, que devem ser mencionados obrigatoriamente.
Construções
Pequeno,
Médio e
Grande Porte.
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Reformas
Manutenção Predial
Laudos Técnicos
Entrou em Vigor no dia 18 de abril de 2014 a NBR 16.280 / 2014 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) que trata de reformas de edificações, estabelecendo sistema de gestão e os requisitos de processos, projetos, execução e segurança de reformas de edificações.
A norma estabelece que toda reforma de imóvel que altere ou comprometa a segurança da edificação ou de seu entorno deverá ser submetida a análise da construtora/incorporadora e do projetista responsável pelo projeto estrutural aprovado para a edificação, dentro do prazo decadencial (a partir do qual vence a garantia).
Após prazo decadencial, para que uma reforma possa ser autorizada, será necessário que o proprietário do apartamento providencie um laudo técnico assinado por responsável habilitado (engenheiro ou arquiteto).
O síndico ou a administradora, ao receber o laudo, submeterá o mesmo a análise de um especialista, caso o síndico não possua capacitação técnica para realizar a análise e, com base no parecer desta análise, retornará para o proprietário com uma das seguintes determinações:
- Autorizado a execução da reforma;
- Autorizado a execução com ressalvas (restrições técnicas a alguma atividade);
- Reforma proibida por expor a edificação a riscos (estabilidade, segurança e integridade).
A NBR 16.280:2014 foi publicada em 18 de abril de 2014, pouco mais de 2 anos após o desabamento do Edifício Liberdade com 20 andares no dia 25 de janeiro de 2012 e mais dois prédios localizados na região central da capital do Rio de Janeiro. O acidente foi provocado por causa de reformas irregulares que estavam sendo realizados na parte interna do edifício Liberdade, provocando a morte de 17 pessoas.
O proprietário ou responsável legal pelo apartamento fica obrigado a informar o síndico ou a administradora sobre todos os detalhes do plano de reforma ou manutenção que será realizado antes do início dos trabalhos.
Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (A. V. C. B.), é o documento emitido pelo Corpo de Bombeiros da Policia Militar do Estado de São Paulo (CBPMESP) certificando que, durante a vistoria, a edificação possuía as condições de segurança contra incêndio (É um conjunto de medidas estruturais, técnicas e organizacionais integradas para garantir a edificação um nível ótimo de proteção no segmento de segurança contra incêndios e pânico.), previstas pela legislação e constantes no processo, estabelecendo um período de revalidação. Indicado para área construída acima de 750 m², com altura superior a 12 metros ou mais que 3 pavimentos.
Certificado de Licença do Corpo de Bombeiros (C.L.C.B.), é o documento emitido pelo Corpo de Bombeiros da Policia Militar do Estado de São Paulo (CBPMESP), certificando que a edificação foi enquadrada com sendo de baixo potencial de risco à vida ou ao patrimônio e concluiu com êxito o processo de segurança contra incêndio para regularização junto ao Corpo de Bombeiros. O CLCB possui a mesma eficácia do AVCB – CLCB para fins de comprovação de regularização da edificação perante outros órgãos. Indicado para edificação com área construída menor ou igual a 750 m² com até 3 pavimentos desconsiderando-se o subsolo quando usados exclusivamente para estacionamento (garagem).
PRAZO DE VALIDADE DO AVCB – CLCB/CLCB:
De 2 a 5 anos, dependendo da avaliação do risco por parte do CBESP.
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Assessoria Técnica
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Análise técnica de laudos
Assessoria técnica junto a síndicos para aprovação de laudos de reforma conforme NBR 16280.
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Consultorias
- Elaboração de orçamentos;
- Planejamento de obras;
- Supervisão de obras.
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